प्रासंगिकता:

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सुर्खियों में क्यों?

केंद्रीय मंत्रिमंडल ने सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों में प्रसार के लिए नए कानून को अपनाने या मौजूदा किराये के नियमों को उपयुक्त के रूप में संशोधित करने के लिए “मॉडल किरायेदारी अधिनियम” को अधिकृत किया है।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम के बारे में:

मॉडल किरायेदारी अधिनियम देश में रेंटल हाउसिंग मार्केट को अधिक जीवंत, टिकाऊ और समावेशी बनाने का प्रयास करता है। यह विभिन्न आय स्तरों के लोगों के लिए पर्याप्त किराये की आवास आपूर्ति के विकास की अनुमति देगा, इसलिए बेघर होने के मुद्दे को हल करेगा। मॉडल किरायेदारी अधिनियम किराये के आवास को आधिकारिक बाजार की ओर ले जाकर संस्थागत बनाने में मदद करेगा।

पृष्ठभूमि:

• मॉडल किरायेदारी अधिनियम पर 2015 से काम चल रहा है, लेकिन यह अब तक ठप पड़ा रहा है। इसमें सभी शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों को अधिनियम के तहत कवर किया जाएगा। नए अधिनियम से मौजूदा किरायेदारी के प्रभावित होने की संभावना नहीं है।
• 2015 में सभी के लिए आवास (2022 तक) मिशन के शुरू होने से पहले, सरकार इस बात पर सहमत थी कि बनने वाले दो करोड़ आवासों में से २०% पूरी तरह से किराए के लिए होंगे।
• निष्कर्ष रेंटल हाउसिंग पर 2013 के टास्क फोर्स के अध्ययन पर आधारित था, जिसमें पाया गया कि किफायती किराये के आवास, किफायती स्वामित्व वाले आवास की तुलना में गरीबी और समावेशी विकास संबंधी चुनौतियों से निपटने में अधिक सहायक हैं।
• अधिनियम का उद्देश्य:
  • देश में एक संपन्न, दीर्घकालिक और समावेशी रेंटल हाउसिंग मार्केट विकसित करना, जो सभी आय श्रेणियों के लिए उपयुक्त रेंटल हाउसिंग स्टॉक प्रदान करके बेघरों की समस्या का समाधान करेगा। 2022 तक, यह सभी के लिए घर उपलब्ध कराने का उद्देश्य रखता है।
  • यह रेंटल हाउसिंग को औपचारिक बाजार में लाकर उत्तरोत्तर संस्थागत रूप देगा।
• कवरेज :
  • यह अधिनियम किराये की आवासीय, वाणिज्यिक या शैक्षिक संपत्तियों पर लागू होगा, लेकिन औद्योगिक संपत्तियों पर नहीं। इसमें होटल और आवास जैसी चीजें भी शामिल नहीं होंगी।
  • इस मॉडल कानून को संभावित रूप से अपनाया जाएगा, और मौजूदा किरायेदारी प्रभावित नहीं होगी।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2019 में प्रस्तावित परिवर्तन:

• किराया प्राधिकरण: किराया समझौते अब सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में पंजीकृत होते हैं। इस प्रस्ताव में रेंटल हाउसिंग सेगमेंट को पारदर्शिता, जवाबदेही और न्याय प्रदान करने के लिए किराया प्राधिकरण की स्थापना का प्रस्ताव है। अधिकारी एक वेबसाइट बनाएंगे जहां वह अपने द्वारा दर्ज किये गए सभी किराए के समझौतों पर नज़र रखेंगे। यह रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरणों के कामकाज की तर्ज पर होगा।
• शीघ्र विवाद समाधान: असहमति की स्थिति में, मकान मालिकों और किराएदारों को समाधान के लिए किराया प्राधिकरण के पास जाना होगा। यदि वे प्राधिकरण के निर्णय से असंतुष्ट हैं, तो उनके पास रेंट कोर्ट/किराया प्राधिकरण में शिकायत दर्ज करने के निर्णय की तारीख से 30 दिन का समय होगा।

महत्वपूर्ण संविदात्मक प्रावधान:

• सुरक्षा जमा: जमींदार दो महीने से अधिक के किराए की सुरक्षा जमा की मांग नहीं कर सकते। किरायेदार को जमा राशि की वापसी होगी।
• किराया संशोधन : नियमों के अनुसार, यदि एक निर्दिष्ट अवधि के लिए किराया समझौचा बनाया गया है, तो मकान मालिक उस अवधि के भीतर किराए की राशि को तब तक नहीं बढ़ा सकता जब तक कि समझौता विशेष रूप से यह इंगित न करे कि इसकी अनुमति है।
  • किराया बढ़ाने से पहले मकान मालिक को लिखित में तीन महीने का नोटिस देना होगा। जमींदार किराया बढ़ा सकते हैं यदि उन्होंने सुधार, परिवर्धन या संरचनात्मक परिवर्तनों पर पैसा खर्च किया है जिन्हें “मरम्मत” नहीं माना जाता है।
• किराए के परिसर में प्रवेश करना: परिसर में प्रवेश करने के लिए, मकान मालिक को किराएदार को 24 घंटे का नोटिस देना होगा (जो किसी भी तकनीकी तरीके से दिया जा सकता है)। अतिथि के आगमनका समय सुबह 7 बजे से रात 8 बजे के बीच होना चाहिए।
• किराए के परिसर का रखरखाव: परिसर को अच्छी मरम्मत में रखने के लिए दोनों पक्ष जिम्मेदार हैं। क्षति की स्थिति में, पट्टा समझौते में यह निर्दिष्ट होना चाहिए कि कौन किसके लिए जिम्मेदार है।
  • अगर स्थिति उलट जाती है तो मकान मालिक सुरक्षा जमा से पैसे काट सकता है। यदि राशि जमा राशि से अधिक है, तो अंतर के लिए किराएदार जिम्मेदार है।
• किराये के मकान को किराये पर देना: मकान मालिक की मंजूरी के बिना, किरायेदार एक हिस्से या पूरी इमारत को उप-पट्टे पर नहीं दे सकते। जब तक उनके पास ऐसा करने का प्राधिकार न हो, किरायेदार अपने द्वारा भुगतान किए जाने वाले किराए से अधिक शुल्क नहीं ले सकते।
• अवधि के अंत के बाद भी रहने के लिए मुआवजा: किराए की अवधि के अंत के बाद, यदि किरायेदार मकान खाली नहीं करता है तो मकान मालिक दो महीने के लिए मासिक किराए को दोगुना करने का हकदार है और फिर किरायेदार के उपयोग और कब्जे के लिए मासिक दर से इसे चार गुना तक बढ़ा सकता है।
• बेदखली: अगर किरायेदार दो महीने तक किराया नहीं देता है, तो मकान मालिक रेंट कोर्ट में शिकायत दर्ज करा सकता है। यदि किराएदार मामले को अदालत में जाने के एक महीने के भीतर स्थिति को ठीक कर देता है, तो उन्हें रहने की अनुमति दी जाएगी यदि उस वर्ष उनका वह एकमात्र डिफ़ॉल्ट रहा होगा तो। इस घटना में कि परिसर अधिभोग के लिए अनुपयुक्त है, किरायेदार को 15 दिन की नोटिस अवधि देने के बाद खाली करने का अधिकार है।

हमें मॉडल किरायेदारी अधिनियम की आवश्यकता क्यों है?

• 2011 की जनगणना के अनुसार, महानगरीय क्षेत्रों में लगभग 1 करोड़ आवास खाली थे। यह कथित तौर पर मौजूदा किराया नियंत्रण नियमों के कारण है, जो किराये के आवास के निर्माण को सीमित कर रहे हैं और मालिकों को अपनी संपत्ति खोने के डर से अपने खाली घरों को किराए पर देने से रोक रहे हैं।
• एक मॉडल कानून के अभाव में, मनमानी शर्तों के साथ अनौपचारिक समझौते और, कई मामलों में, संघर्षों से उत्पन्न मुकदमेबाजियों का देखा जाना आम है। अनौपचारिक रूप से किये गये शब्दों वाले समझौतों में, किराएदार और मालिक दोनों अक्सर सौदेबाजी के ढीले अंत में देखे जाते हैं।
• मॉडल किरायेदारी अधिनियम देश में किराये के आवास के उद्देश्यों के लिए खाली आवासों को खोलने और एक संपन्न, विविध रेंटल हाउसिंग मार्केट, टिकाऊ और समावेशी रेंटल हाउसिंग मार्केट को बढ़ावा देकर इस मुद्दे को हल करने का प्रयास करता है।

चुनौतियां:

• RERA (रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम) के साथ, खतरा यह है कि राज्य मॉडल अधिनियम के सिद्धांतों को अपनाने का विकल्प नहीं चुनेंगे, जो अंतत: इसके मूल को कमजोर करेगा।
• राज्य मॉडल अधिनियम की भावना से समझौता करते हुए सिफारिशों का पालन नहीं करने का विकल्प चुन सकते हैं, जैसा कि उन्होंने RERA (रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम) के साथ किया था।

मुख्य परीक्षा अभ्यास प्रश्न:

अधिनियम अधिक निवेशकों को आकर्षित करके किराये की आवास आपूर्ति पाइपलाइन को बढ़ावा दे सकता है, और किराये के अधिक आवास भण्डार से छात्रों, कामकाजी पेशेवरों और प्रवासी आबादी को शहरी आवास खोजने में मदद मिलेगी, विशेष रूप से COVID-19 जैसी आपात स्थितियों में। टिप्पणी करें। (200 शब्द)